Что проверить риелтору перед продажей квартиры: чек-лист подготовки сделки

1. Какие документы проверить у продавца
2. Что проверить по самой квартире
3. Если покупатель оформляет ипотеку
4. Как подготовить договор и условия сделки
5. Чек-лист риелтора перед выходом на сделку

Какие документы проверить у продавца

Сначала стоит собрать базовый пакет документов и сопоставить данные во всех бумагах. Это помогает заранее заметить расхождения и понять, готов ли собственник к продаже квартиры.

Отдельно нужно проверить, не менялись ли у собственника персональные данные. Если фамилия или другие сведения отличаются от указанных в документах на квартиру, понадобятся бумаги, объясняющие это расхождение.

Если собственник состоит в браке, ситуацию также стоит проверить заранее. В зависимости от обстоятельств могут понадобиться согласие супруга, брачный договор или документы о разделе имущества.

Что проверить по самой квартире

Даже полный комплект документов не означает, что объект полностью готов к продаже. До сделки риелтору стоит выяснить несколько практических вопросов:

• кто зарегистрирован в квартире;
• есть ли задолженность по коммунальным платежам;
• есть ли долг по взносам на капитальный ремонт;
• установлены ли на квартиру ипотека или другие обременения;
• проводилась ли перепланировка и соответствует ли она документам;
• когда квартира будет фактически освобождена продавцом.

Часть этих сведений покупатель или банк может запросить дополнительно. Поэтому лучше выяснить спорные моменты до согласования даты сделки, а не уже на этапе регистрации.

Особое внимание стоит уделить зарегистрированным жильцам. Стороны могут заранее договориться, когда они будут сняты с регистрационного учета, и зафиксировать этот срок в договоре.

Если по квартире есть долги, обременения или вопросы с зарегистрированными жильцами, лучше решить их до подписания основного договора либо заранее прописать порядок их урегулирования.

Если покупатель оформляет ипотеку

При ипотечной покупке к обычной подготовке добавляются требования банка. Покупатель предоставляет кредитной организации документы о себе, а по квартире банк проверяет объект как будущий залог.

Риелтору удобно заранее разделить документы на две группы.

Покупатель:

• паспорт и другие документы, которые запросил банк;
• сведения о доходах;
• документы о семейном положении;
• документы на детей, если они участвуют в ипотечной программе;
• дополнительные бумаги по требованиям конкретного банка.

Квартира и продавец:

• документы на недвижимость;
• сведения об объекте;
• документы по зарегистрированным жильцам;
• информация об обременениях;
• предварительный договор, если он нужен для сделки.

Единого списка для всех ипотечных сделок нет: банк может запросить дополнительные документы в зависимости от программы и конкретной ситуации. Поэтому перечень лучше получить у кредитной организации заранее.

Как подготовить договор и условия сделки

До подписания основного договора нужно согласовать ключевые условия между продавцом и покупателем.

В договоре стоит четко зафиксировать:

1. данные продавца и покупателя;
2. характеристики квартиры;
3. стоимость объекта;
4. порядок и сроки расчетов;
5. условия передачи квартиры;
6. сроки освобождения и снятия с регистрации;
7. ответственность сторон;
8. дату заключения договора.

Предварительный договор может использоваться, например, когда покупатель передает задаток или стороны еще не готовы подписать основной договор. При ипотеке он также может понадобиться в рамках подготовки сделки.

Главное правило для риелтора здесь простое: все существенные договоренности лучше зафиксировать письменно, чтобы после подписания документов у сторон не возникло разных трактовок условий сделки.

Мнение эксперта

Константин Денисламов Генеральный директор «Полис 812»

«Главная задача риелтора перед сделкой — не просто собрать документы, а заранее найти моменты, которые могут изменить сроки или условия продажи. Поэтому проверку лучше начинать еще до появления покупателя.

В первую очередь стоит сопоставить данные собственников и объекта с документами, проверить обременения, состав зарегистрированных лиц и особые обстоятельства сделки. Если покупатель планирует ипотеку, требования банка также лучше выяснить заранее.

Отдельное внимание стоит уделить нестандартным ситуациям: несовершеннолетним собственникам, нескольким владельцам, доверенности, совместной собственности супругов, ипотеке и незавершенным документам. Именно такие обстоятельства чаще всего требуют дополнительной подготовки.»

Чек-лист риелтора перед выходом на сделку

Перед назначением даты сделки удобно пройтись по короткому списку:

• ☐ право продавца на квартиру проверено;
• ☐ данные собственника совпадают во всех документах;
• ☐ семейное положение и возможные права супруга учтены;
• ☐ вопросы с несовершеннолетними собственниками решены;
• ☐ зарегистрированные жильцы проверены;
• ☐ обременения и задолженности выяснены;
• ☐ требования банка получены и выполнены;
• ☐ документы покупателя подготовлены;
• ☐ условия расчетов согласованы;
• ☐ порядок передачи квартиры определен;
• ☐ ДКП подготовлен;
• ☐ дата и формат сделки согласованы.

Дополнительный доход для риелтора на ипотечном страховании

Ипотечная сделка дает риелтору еще одну возможность заработать. После одобрения кредита клиенту потребуется страховой полис, и его можно оформить онлайн через партнерский сервис Полис 812.

Риелторы и агентства могут подключиться к партнерской программе и получать комиссию до 64% от стоимости оформленного ипотечного полиса.

ПОДКЛЮЧИТЬСЯ К ПАРТНЕРСКОЙ ПРОГРАММЕ

Что делать риелтору, если банк отказал клиенту в ипотеке

Банк отказал клиенту в ипотеке: пошаговая инструкция для риелтора. Как выяснить причину отказа, что проверить, когда менять банк и как сохранить сделку.